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SCI : la facture électronique s'applique-t-elle à votre société civile ?
Une SCI n'est pas une entreprise commerciale, et beaucoup de gérants pensent être hors du jeu. En réalité, tout se joue sur un seul critère : l'assujettissement à la TVA de votre activité de location.
Mis à jour le 6 juillet 2026 · Sources officielles
Vos deux échéances
1ᵉʳ septembre 2026
Être en mesure de recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs.
1ᵉʳ septembre 2027
Émettre vos propres factures au format électronique, via une plateforme agréée.
Le seul critère qui compte : êtes-vous assujettie à la TVA ?
La fiche officielle de la DGFiP est sans ambiguïté : si votre SCI n'est pas assujettie à la TVA, elle n'est pas concernée par la réforme ; si elle est assujettie, elle y est soumise.
Et encaisser des loyers ne suffit pas : la doctrine fiscale (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10) pose la présomption qu'un investisseur qui loue son bien n'agit pas, par principe, comme un assujetti. L'assujettissement dépend de circonstances de fait, à analyser au cas par cas.
Les locations assujetties de plein droit
Trois activités rendent une SCI assujettie à la TVA de plein droit, d'après la DGFiP : la location de biens meublés avec au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage, linge…) ; la location de biens aménagés pour un usage professionnel ; et la location de places de stationnement (non accessoires à une habitation).
Dans ces cas, votre SCI est pleinement dans la réforme : réception, émission de factures électroniques vers vos clients professionnels français, et e-reporting le cas échéant.
Locaux nus professionnels : tout dépend de l'option TVA
La location nue de locaux à usage professionnel est exonérée de TVA par défaut — mais vous pouvez opter pour la TVA. C'est le cas où le choix vous appartient, et il change tout.
Sans option : pas d'obligation d'émettre ni de e-reporting (mais réception à préparer). Avec option pour la TVA : votre SCI devient assujettie et entre dans la réforme, émission comprise.
Même exonérée, vous devrez sans doute recevoir
La location de biens à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI) : pas de facture électronique à émettre, pas de e-reporting.
En revanche, dès lors que le caractère d'assujettissement est reconnu, la SCI doit pouvoir recevoir des factures électroniques — et donc choisir une plateforme de réception dès le 1ᵉʳ septembre 2026.
Selon votre location : ce que vous devez faire
D'après le tableau officiel de la DGFiP (fiche SCI, version janvier 2026), fourni à titre indicatif.
| Critère | Recevoir des factures | Émettre / e-reporting |
|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite aux associés | Non | Non |
| Location nue d'habitation | Oui | Non |
| Location meublée d'habitation | Oui | Non |
| Meublé para-hôtelier (≥ 3 prestations) | Oui | Oui |
| Locaux nus pro — sans option TVA | Oui | Non |
| Locaux nus pro — avec option TVA | Oui | Oui |
| Locaux aménagés à usage pro | Oui | Oui |
| Places de stationnement | Oui | Oui |
FAQ
Questions fréquentes
Ma SCI ne fait que de la location nue d'habitation : suis-je concernée ?
J'ai opté pour la TVA sur mes locaux professionnels : qu'est-ce que ça change ?
Comment savoir avec certitude si ma SCI est assujettie ?
Pour aller plus loin
Selon votre profil
- Auto-entrepreneur : la facture électronique vous concerne aussi (voici quand)
- Professions libérales : la facture électronique selon votre régime de TVA
- Associations : la facture électronique vous concerne-t-elle vraiment ?
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- Exploitant agricole : facture électronique et remboursement forfaitaire, le vrai du faux
- Restaurateur : facture électronique, e-reporting et TVA multi-taux